袁子文低头思考着，纤柔的手指放在滚烫的杯口边缘摩挲。

　　张焕和袁莜绮保持安静，让她考虑一会。

　　“这个城市，要建设多久？成本大概多少？”

　　张焕道：“我要建设的城市群采用赛博朋克风格，细节繁多，设计图绘制至少需要四五个月。预计需要上万名设计师共同参与。

　　“再加上建设，五年都是保守估计。

　　“在建设方面，唯一可行的计划，就是分为多个区域，分批次建设，可以提前弄出一些样品区。

　　“成本的话，地皮拍卖，如果能和官方合作，估计七八十亿搞定，如果要正常拍卖，估计要100亿到130亿。

　　“另外，这里是旧工业区，有很多地方要拆除，补偿不算太高，但是也有不少地方卖出去了，或者是已经在建中。

　　“各种补偿，在走访调查和详细计算后，我们预估工业用地征地补偿费用大约在70亿到90亿之间，这包括了土地使用权补偿、厂房重置成新价、停产停业损失费、装修附属物、机器设备补偿以及搬迁费用等。

　　“其他还有报建、设计、三通一平和基础设施等等，大概20亿。”

　　袁子文眉头紧锁：“居然要200多亿！建设成本呢？”

　　张焕道：“未来几年，建设成本会水涨船高，400亿到700亿不等吧，设计图还没定下，只能给一个大概范围！”

　　加起来接近一千亿的开发成本。

　　其实也不高。

　　然而，张焕的资金并不充裕，无法轻易承担这笔费用。

　　这一次，需要拉拢很多人入伙。

　　袁子文又道：“如果再卖房的话，能卖多少？”

　　张焕咧嘴笑了笑：“现在房产还挺好卖的，5000亩的土地，能拿到3000亩用来设计住宅区，那么收入1200亿应该不是问题。”

　　袁子文咀嚼了一下：“利润率有点低。”

　　这几年时间，别的地方，开发地产的利润率，能达到50%以上。

　　这里的房产利润，只有20%。

　　实在不好拉人入伙。

　　其他投资项目的利润率普遍较高，远超此处的20%，因此对投资人而言，吸引力完全不足。

　　张焕道：“我这个，是特别保守的估算方式，例如，在成本方面，我们可以考虑吸引更多合作伙伴，特别是地皮持有者，通过地皮价格入股的方式，来有效降低开发成本。

　　“建造方面，越早开始造，成本就越低。

　　“还有就是卖房子，我这1200亿的销售收入，是按照现在的物价来计算的，我第一期房子，可以通过这个方式，赚一小部分。

　　“等到第二期、第三期逐步建成，通过多元化的营销策略，如影视作品推广、旅游项目策划、游戏联动等，使该地区迅速走红，从而带动房价的自然增长。

　　“如果要做ppt，我做到两千亿以上都不是问题。”

　　袁子文心里盘算了一下。

　　成本方面，不断控制，拉人入伙，拉官方入伙。

　　地皮控制到150亿以下，肯定不是问题。

　　建设成本方面，关键在于抢抓时间进度，同时配合张焕的营销策略，有望实现超过100%的利润率。

　　当然，一份高质量的PPT对于吸引投资者至关重要，需要确保其内容和形式都具备说服力。

　　“挺有搞头的，对了，除了你说的赛博朋克，我想到一个点子，东方风格的天宫，你觉得怎么样？”

　　张焕摇头：“不太行，艺术要求太高了，比赛博朋克还要高，时间方面抢不过来！还有，天宫风格，没办法做太多高楼大厦。”

　　袁子文想了想，就放弃了这个想法。

　　看来还是赛博朋克比较好。

　　张焕又道：“天宫风格，适合做小点，几百亩差不多了，我在别的地方有类似的计划。”

　　袁子文不再纠结：“那行，就定计划三吧，我感觉计划书更容易吸引人，而且我看你的图片，赛博朋克风格的城市设计图，城市更加密集，说不定可以拥有更高的入住率。比如建设……四五十层楼的房屋，应该没问题吧！”

　　张焕摸了摸下巴。

　　未来其实有很多50层，甚至60层楼的住宅区。

　　这种小区，低楼层倒是还好。

　　高楼层就会特别恐怖。

　　到了风起时，即便是微风轻拂的夜晚，那风声也仿佛化作无数幽怨之魂，在窗外凄厉地呼啸。

　　住起来都恐怖。

　　还有电梯。

　　这种高楼层，上下电梯的时候，耳膜都要破了一样。

　　一些体弱之人，每次乘坐电梯，都会感到耳膜欲裂，孩童更是被吓得嚎啕大哭。

　　还有，楼层高耸，住户众多，每逢上下楼高峰期，等待电梯的时间往往长达半小时之久。

　　张焕道：“50层的话，倒是可以建成，容积率已经超过5.0，搞不好都要往6.0去了。

　　“这类房子，对质量要求很高。

　　“而且南粤市每年都有台风，搞不好还会有超强台风，我个人不能为了利润忽视消费者的安全，我一定会用扛18级台风的标准去建。

　　“还有，既然考虑到台风的抗风力问题，我还得考虑排水问题，那么排水设施也需要投入大量成本。

　　“除此之外，还有抗地震的考虑，这种房子，至少得能扛得住8.0级地震吧！”

　　袁莜绮补了句：“房子的质量足够高的话，可以作为附加价值，适当地提升房价，结合张焕的良好名声，这样的房子肯定好卖的。”

　　袁子文认可这一点。

　　张焕的名声确实好用。

　　李薇手中的房产之所以能够迅速售出，很大程度上得益于张焕的声誉。

　　“18级，需要这么高吗？”袁子文觉得张焕有点要求更高了。

　　未来，会有好几次17级台风，不过未来的事情不好说太清楚。

　　这么高的楼层，特别怕台风，这个得提前做好准备。

　　可这个要怎么解释？

　　过去几年，最高风力也才14级。

　　张焕总不能预言未来吧？

　　袁子文道：“如果要邀请其他股东入场，他们看到这个18级风力的抵抗力，肯定都会提出意见的！”

　　张焕道：“可以告诉他们这只是个宣传手段，毕竟建造工作完全掌握在我们手中。”

　　就是骗投资人，说质量没那么好，实际上用顶格质量建造。

　　袁子文不知道怎么形容张焕了。

　　有资本家的能耐，但这一颗心，总想着为消费者考虑。

　　其他投资人，巴不得把房子的成本与质量，控制在红线的边缘。

　　然而，张焕在这种情况下，非但没有过分追求盈利，反而致力于让消费者感到安心与放心。